Impianto fotovoltaico in condominio: come funziona e costi

In assemblea il fotovoltaico arriva quasi sempre come una domanda sola, “quanto costa”. La risposta utile passa prima da un’altra decisione, cioè quale dei tre impianti possibili in un condominio si sta discutendo, perché cambiano le maggioranze, chi paga, dove finisce l’energia e quali incentivi si possono chiedere.

Tre impianti diversi sotto lo stesso tetto

L’impianto del singolo condòmino serve un solo appartamento e può stare sul tetto comune. Lo disciplina l’articolo 1122-bis del Codice civile, chiede una comunicazione all’amministratore e lascia spesa e beneficio a chi lo installa.

L’impianto condominiale a servizio delle parti comuni alimenta ascensore, luci delle scale, pompe, autoclave e cancello elettrico. Serve una delibera assembleare, la spesa si divide per millesimi e il risultato si legge direttamente nella bolletta condominiale.

L’autoconsumo collettivo usa lo stesso impianto sul tetto per condividere energia con le utenze domestiche dei singoli appartamenti. Richiede la stessa delibera del caso precedente, in più l’adesione dei condòmini interessati e una richiesta al GSE, e apre l’accesso alla tariffa incentivante sull’energia condivisa.

Le tre strade possono anche convivere: un impianto condominiale può alimentare i servizi comuni e allo stesso tempo condividere il surplus con gli appartamenti aderenti.

Chi decide, e con quale maggioranza

Per l’impianto condominiale la norma di riferimento è l’articolo 1120, secondo comma, del Codice civile, che elenca fra le innovazioni agevolate quelle dirette al contenimento del consumo energetico. Per queste il quorum è quello dell’articolo 1136, secondo comma: il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.

È una soglia sensibilmente più bassa di quella prevista per le innovazioni ordinarie, e riflette il favore del legislatore verso gli interventi sulle rinnovabili. Sul piano pratico significa che in un’assemblea partecipata da metà del condominio la delibera passa con il consenso di chi rappresenta 500 millesimi fra i presenti.

Per l’impianto del singolo la logica è diversa. L’articolo 1122-bis attribuisce al condòmino il diritto di installare impianti da fonti rinnovabili destinati al servizio della propria unità sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. All’assemblea spetta un ruolo diverso da quello autorizzativo: riceve una comunicazione dall’amministratore con le modalità di esecuzione dei lavori e può intervenire per prescrivere modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico. Può inoltre subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia per i danni. Le regole di questo percorso, valide anche per il pannello appeso alla ringhiera, stanno nella guida al fotovoltaico da balcone in condominio.

Quanto costa, voce per voce

Le stime raccolte dagli operatori italiani nel 2026 collocano un impianto condominiale chiavi in mano in una forbice fra 1.000 e 1.500 euro per kWp, con il prezzo unitario che scende al crescere della potenza installata. Un impianto da 20 kWp, taglia tipica per una palazzina di dieci appartamenti, si colloca quindi fra 20.000 e 30.000 euro.

Le differenze di preventivo a parità di potenza si spiegano quasi sempre con l’ultima riga. Un tetto piano raggiungibile da una scala interna costa molto meno di una falda inclinata che richiede ponteggio e linea vita, e la voce può spostare il conto di alcune migliaia di euro.

Con dieci famiglie e millesimi omogenei, i 25.000 euro di un impianto medio si traducono in circa 2.500 euro a nucleo, che scendono a 1.250 dopo la detrazione al 50%, recuperati in dieci anni. Sull’altro piatto della bilancia sta la produzione: secondo PVGIS, con perdite di sistema del 14%, un impianto inclinato a 30 gradi verso sud rende circa 1.330 kWh per kWp all’anno a Milano e intorno ai 1.500 a Roma o Palermo. Venti kWp producono quindi fra 26.000 e 30.000 kWh l’anno.

Come si dividono spesa e beneficio

Il criterio generale è quello dell’articolo 1123 del Codice civile: le spese sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Applicato al fotovoltaico significa ripartizione per millesimi, sia sull’investimento sia sulla manutenzione.

La deroga è possibile e la norma la prevede espressamente con l’inciso “salvo diversa convenzione”, per esempio adottando un criterio legato ai consumi effettivi delle singole unità. Il passaggio delicato è il quorum: modificare i criteri legali di riparto incide sui diritti individuali, quindi richiede l’accordo di tutti i condòmini. Portare la proposta in assemblea con l’idea di approvarla a maggioranza è la strada più rapida verso un’impugnazione.

Sul fronte di chi resta fuori la distinzione è netta. Quando l’assemblea delibera validamente un’innovazione per il risparmio energetico, la spesa vincola anche i condòmini che hanno votato contro. Quando invece un gruppo ristretto realizza l’impianto a proprie spese, chi non partecipa non paga e non riceve energia, con la possibilità di aderire in un secondo momento versando la quota di sua spettanza attualizzata.

Dove finisce l’energia prodotta

Questo è il punto in cui molte assemblee scoprono di avere in testa due impianti diversi mentre discutono lo stesso preventivo.

Impianto a servizio delle parti comuni. L’energia alimenta le utenze comuni, che hanno un proprio contatore. Il risparmio è fisico e immediato: ogni kilowattora prodotto e consumato dall’ascensore è un kilowattora che il condominio non compra. Il limite è la taglia dei consumi comuni, che in una palazzina residenziale raramente superano i 3.000-5.000 kWh l’anno. Un impianto da 20 kWp li coprirebbe cinque volte.

Autoconsumo collettivo. L’energia in eccesso viene condivisa con le utenze domestiche dei condòmini che aderiscono alla configurazione. La condivisione è virtuale: ogni appartamento continua a prelevare dal proprio contatore e a pagare il proprio fornitore. Il GSE confronta ora per ora l’energia immessa dall’impianto con quella prelevata dai partecipanti e riconosce la tariffa incentivante sulla quantità minima fra le due, che è appunto l’energia condivisa.

Ne discende una conseguenza che conviene spiegare in assemblea prima del voto: nell’autoconsumo collettivo il vantaggio economico arriva dall’incentivo e dalla vendita dell’energia immessa, e viene redistribuito secondo le regole che il condominio si dà. Le bollette dei singoli appartamenti restano quelle di prima. Il concetto di fondo, cioè che il valore di un impianto sta nella coincidenza fra produzione e consumo, è lo stesso che governa gli impianti domestici e lo abbiamo sviscerato nella guida all’autoconsumo fotovoltaico.

L’incentivo del GSE sull’energia condivisa

Il decreto CACER, il D.M. 7 dicembre 2023, ha costruito il meccanismo che oggi regola gruppi di autoconsumatori e comunità energetiche rinnovabili. Per un condominio la configurazione pertinente è il gruppo di autoconsumatori che agiscono collettivamente nello stesso edificio, e il requisito della cabina primaria comune è soddisfatto per definizione.

La tariffa incentivante si compone di una parte fissa e di una variabile che cresce quando il prezzo dell’energia scende:

Pz è il prezzo zonale orario dell’energia. A questa si somma una maggiorazione territoriale di 10 €/MWh per le regioni del Nord e 4 €/MWh per quelle del Centro, mentre il Sud e le isole restano alla tariffa base. Il riconoscimento dura venti anni dall’entrata in esercizio dell’impianto.

Un esempio con numeri prudenti chiarisce l’ordine di grandezza. Un impianto da 20 kWp in Lombardia produce circa 26.000 kWh l’anno; ipotizzando che il 40% risulti effettivamente condiviso, cioè 10,4 MWh, e con prezzi zonali sopra i 180 €/MWh che azzerano la parte variabile, la tariffa vale 80 + 10 = 90 €/MWh. Il ritorno annuo si aggira quindi sui 950 euro, a cui si aggiunge la valorizzazione dell’energia immessa in rete.

Due condizioni vanno verificate per tempo. La prima è la finestra di accesso: la richiesta di tariffa si può presentare fino al raggiungimento di 5 GW di potenza incentivabile e comunque non oltre il 31 dicembre 2027. La seconda riguarda la gestione, perché la configurazione va costituita, mantenuta e rendicontata, e la maggior parte dei condomìni si appoggia a un soggetto referente esterno.

Le detrazioni sulle parti comuni

Un impianto deliberato dall’assemblea rientra nel Bonus Casa dell’articolo 16-bis del TUIR con le stesse aliquote degli impianti individuali: 50% per il 2026 sulla quota riferibile a chi vi ha l’abitazione principale, 36% negli altri casi, su un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, in dieci quote annuali.

Il meccanismo operativo passa dall’amministratore, che effettua il bonifico parlante per conto del condominio e rilascia a ciascun condòmino la certificazione delle somme di sua competenza, ripartite per millesimi. Ogni condòmino porta poi la propria quota in dichiarazione. Le regole di dettaglio su pagamenti, documenti e capienza fiscale sono le stesse che valgono per il kit da balcone e le abbiamo raccolte nella guida alla detrazione fiscale del fotovoltaico da balcone.

Sul cumulo la regola è favorevole: la tariffa incentivante del decreto CACER è cumulabile senza decurtazioni con le detrazioni ordinarie della lettera h) dell’articolo 16-bis. Il fattore di riduzione del 50% sulla tariffa scatta invece in presenza di contributi in conto capitale, come il contributo PNRR fino al 40% riservato agli impianti nei comuni sotto i 5.000 abitanti.

Chi può opporsi, e con quali argomenti

Gli argomenti che reggono in giudizio sono pochi e precisi: stabilità dell’edificio, sicurezza e decoro architettonico. Sono gli stessi limiti che il Codice civile pone alle innovazioni e agli interventi del singolo sulle parti comuni.

Il decoro architettonico è quello che compare più spesso e anche quello più fragile quando viene usato come argomento generico. La giurisprudenza lo intende come alterazione apprezzabile delle linee e delle strutture che caratterizzano l’edificio, quindi un impianto su un tetto piano non visibile dalla strada difficilmente supera quella soglia, mentre un intervento su un edificio storico con copertura in coppi a vista apre una discussione reale.

Sui beni tutelati e nelle zone con vincolo paesaggistico la verifica va fatta prima del preventivo, perché il passaggio dalla Soprintendenza può cambiare tempi e soluzione tecnica.

Un ultimo elemento pratico: la delibera va impugnata entro trenta giorni davanti all’autorità giudiziaria dai dissenzienti o dagli assenti, e il termine decorre dalla data della delibera per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Un verbale scritto con precisione, che dia conto della configurazione scelta, dei quorum e del preventivo approvato, è la migliore assicurazione contro le contestazioni successive.

Quando il balcone resta la scelta migliore

Un impianto condominiale ha un vantaggio evidente sulla scala e uno svantaggio altrettanto evidente sui tempi. Fra la prima assemblea informativa, i preventivi, la delibera, l’installazione e la pratica di incentivo passa quasi sempre più di un anno, e ogni passaggio dipende dal consenso di persone che non hanno tutte le stesse priorità.

Il kit da balcone si muove su un’altra scala. Costa poche centinaia di euro, si installa in una mattinata, chiede solo la comunicazione all’amministratore e produce dal primo giorno per l’appartamento di chi lo compra. La resa è ovviamente inferiore, con valori che nella configurazione verticale alla ringhiera si fermano intorno agli 800 kWh l’anno a Roma per un kit da 800 W, secondo i dati PVGIS che abbiamo riportato nella guida al pannello solare da ringhiera.

Le due strade convivono bene. Chi installa oggi un kit sul balcone può partecipare domani a un impianto condominiale, e nel frattempo ha già cominciato ad abbattere la propria bolletta invece di aspettare la prossima assemblea. Se il condominio si muove, il passaggio successivo è la scelta fra servizi comuni e autoconsumo collettivo, ed è lì che si decide quanto vale davvero l’investimento.

Il verdetto

Il fotovoltaico condominiale è una decisione che si gioca su tre numeri: la maggioranza (intervenuti più 500 millesimi), il costo per kWp (1.000-1.500 euro chiavi in mano) e la quota di energia effettivamente condivisa, che è quella su cui il GSE paga per venti anni.

Il consiglio operativo per chi porta la proposta in assemblea è di arrivarci con la configurazione già scelta e con due preventivi confrontabili sulla stessa taglia. La domanda “quanto costa” senza una configurazione alle spalle produce discussioni che si arenano, perché ogni partecipante risponde pensando a un impianto diverso.

Nel frattempo, chi ha un balcone esposto decentemente ha una strada che non dipende da nessuna assemblea, e che parte dalle dimensioni del proprio parapetto.